Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs st\u00e4rkt die Rechte von Mieterinnen und Mietern. Unzul\u00e4ssig sind unter anderem bestimmte Klauseln zu Betriebskosten, Wertsicherung, Erhaltungspflichten und zur Nutzung der Wohnung.<\/p>\n\n\n\n
Der Oberste Gerichtshof hat zahlreiche Bestimmungen eines Formularmietvertrags f\u00fcr unzul\u00e4ssig erkl\u00e4rt. Das Urteil erging am 29. September 2026<\/strong> und wurde am 4. November 2026<\/strong> ver\u00f6ffentlicht. Das von der Arbeiterkammer angestrengte Verfahren betraf insgesamt 58 beanstandete Klauseln<\/strong> in Wohnungsmietvertr\u00e4gen eines gewerblichen Vermieters. Der OGH best\u00e4tigte die weitreichende Beurteilung der Vorinstanzen und erweiterte das Verbot um zwei weitere Klauseln. ogh.gv.at<\/a><\/p>\n\n\n\n Das Urteil betrifft ein breites Spektrum typischer Vertragsbestimmungen. Beanstandet wurden insbesondere Regelungen \u00fcber:<\/p>\n\n\n\n Nach Ansicht des OGH waren die betreffenden Klauseln teilweise gr\u00f6blich benachteiligend<\/strong> oder nicht ausreichend verst\u00e4ndlich formuliert. Das verst\u00f6\u00dft gegen das Konsumentenschutzrecht und das sogenannte Transparenzgebot.<\/p>\n\n\n\n Eine Klausel erlaubte die Mitbenutzung der Wohnung nur durch den Mieter, dessen Partner oder Partnerin und die im Familienhaushalt lebenden Kinder. Andere nahestehende Personen wurden damit ausgeschlossen.<\/p>\n\n\n\n Der OGH hielt diese Einschr\u00e4nkung f\u00fcr unzul\u00e4ssig. Nach dem allgemeinen Mietrecht k\u00f6nnen auch andere nahe Angeh\u00f6rige zum Mitgebrauch berechtigt sein. Dazu k\u00f6nnen insbesondere Personen geh\u00f6ren, denen nach dem Tod des Hauptmieters ein gesetzliches Eintrittsrecht zustehen k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n Besonders praxisrelevant sind die Aussagen zu Betriebs- und Nebenkosten. Vermieter d\u00fcrfen Kosten nicht durch pauschale oder unklare Vertragsformulierungen beliebig auf Mieter \u00fcberw\u00e4lzen.<\/p>\n\n\n\n Der OGH untersagte unter anderem eine Klausel, die Betriebskosten und laufende \u00f6ffentliche Abgaben lediglich in \u201eanaloger Anwendung\u201c der mietrechtlichen Vorschriften verrechnen wollte. F\u00fcr Verbraucher muss schon beim Vertragsabschluss ausreichend klar erkennbar sein, welche Kosten tats\u00e4chlich auf sie zukommen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n Auch eine Wertsicherungsklausel f\u00fcr den Hauptmietzins wurde als unzul\u00e4ssig beurteilt. Problematisch war unter anderem, dass sie bei ung\u00fcnstigster Auslegung Preissteigerungen aus einem Zeitraum vor Abschluss des konkreten Mietvertrags erfassen konnte. Zudem war nicht ausreichend klar, welcher Ersatzindex gelten sollte, falls der vereinbarte Verbraucherpreisindex nicht mehr ver\u00f6ffentlicht wird.<\/p>\n\n\n\n Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Indexanpassung automatisch unwirksam ist. Entscheidend sind der genaue Wortlaut, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und die konkrete Berechnung.<\/p>\n\n\n\n Mieterinnen und Mieter sollten insbesondere folgende Punkte ihres Vertrags pr\u00fcfen:<\/p>\n\n\n\n Eine unzul\u00e4ssige Vertragsklausel ist grunds\u00e4tzlich nicht verbindlich. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass Mieter laufende Zahlungen ohne n\u00e4here Pr\u00fcfung einstellen oder bereits bezahlte Betr\u00e4ge in jedem Fall zur\u00fcckverlangen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n Ob ein R\u00fcckforderungsanspruch besteht, h\u00e4ngt unter anderem vom konkreten Vertrag, der Art der Zahlung und m\u00f6glichen Verj\u00e4hrungsfristen ab. Betroffene sollten daher zun\u00e4chst Unterlagen und Abrechnungen sichern und den Vertrag bei der Arbeiterkammer, einer Mieterorganisation oder einer Rechtsanw\u00e4ltin beziehungsweise einem Rechtsanwalt pr\u00fcfen lassen.<\/p>\n\n\n\n Das Urteil erging in einem Verbandsverfahren \u00fcber konkrete Formularmietvertr\u00e4ge im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes<\/strong>. Es ist deshalb kein pauschales Urteil \u00fcber jeden \u00f6sterreichischen Mietvertrag. Die rechtlichen Grunds\u00e4tze zur Transparenz und zur gr\u00f6blichen Benachteiligung sind jedoch auch f\u00fcr andere vorformulierte Verbrauchervertr\u00e4ge von gro\u00dfer praktischer Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n Fundstelle:<\/strong> OGH 29.09.2026, 6 Ob 113\/25y<\/strong> Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine rechtliche Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs st\u00e4rkt die Rechte von Mieterinnen und Mietern. Unzul\u00e4ssig sind unter anderem bestimmte Klauseln zu Betriebskosten, Wertsicherung, Erhaltungspflichten und zur Nutzung der Wohnung. Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs st\u00e4rkt die Rechte von Mieterinnen und Mietern. 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Angeh\u00f6rige d\u00fcrfen nicht pauschal ausgeschlossen werden<\/h2>\n\n\n\n
Betriebskosten m\u00fcssen klar geregelt sein<\/h2>\n\n\n\n
Vorsicht bei Indexklauseln<\/h2>\n\n\n\n
Was Mieter jetzt kontrollieren sollten<\/h2>\n\n\n\n
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Nicht eigenm\u00e4chtig Zahlungen einstellen<\/h2>\n\n\n\n
F\u00fcr wen gilt die Entscheidung?<\/h2>\n\n\n\n
Offizielle Quelle:<\/strong> Zusammenfassung des Obersten Gerichtshofs<\/a>
Volltext:<\/strong> Entscheidung im RIS<\/a><\/p>\n\n\n\n