Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs stärkt die Rechte von Mieterinnen und Mietern. Unzulässig sind unter anderem bestimmte Klauseln zu Betriebskosten, Wertsicherung, Erhaltungspflichten und zur Nutzung der Wohnung.

Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs stärkt die Rechte von Mieterinnen und Mietern. Unzulässig sind unter anderem bestimmte Klauseln zu Betriebskosten, Wertsicherung, Erhaltungspflichten und zur Nutzung der Wohnung.

Der Oberste Gerichtshof hat zahlreiche Bestimmungen eines Formularmietvertrags für unzulässig erklärt. Das Urteil erging am 29. September 2026 und wurde am 4. November 2026 veröffentlicht. Das von der Arbeiterkammer angestrengte Verfahren betraf insgesamt 58 beanstandete Klauseln in Wohnungsmietverträgen eines gewerblichen Vermieters. Der OGH bestätigte die weitreichende Beurteilung der Vorinstanzen und erweiterte das Verbot um zwei weitere Klauseln. ogh.gv.at

Welche Mietvertragsklauseln waren betroffen?

Das Urteil betrifft ein breites Spektrum typischer Vertragsbestimmungen. Beanstandet wurden insbesondere Regelungen über:

• die Verrechnung von Betriebs- und Nebenkosten,
• die Wertsicherung des Mietzinses und der Kaution,
• die Abrechnung von Wärme- und Kältekosten,
• die Übertragung von Erhaltungs- und Reparaturpflichten auf den Mieter,
• die Dokumentation und Meldung von Wohnungsmängeln,
• Abweichungen von angegebenen Wohnflächen,
• die Rückgabe der Wohnung und die Wiederherstellung des früheren Zustands,
• den Ausschluss von Aufwandsersatzansprüchen sowie
• Einschränkungen bei der Nutzung der Wohnung durch Angehörige.

Nach Ansicht des OGH waren die betreffenden Klauseln teilweise gröblich benachteiligend oder nicht ausreichend verständlich formuliert. Das verstößt gegen das Konsumentenschutzrecht und das sogenannte Transparenzgebot.

Angehörige dürfen nicht pauschal ausgeschlossen werden

Eine Klausel erlaubte die Mitbenutzung der Wohnung nur durch den Mieter, dessen Partner oder Partnerin und die im Familienhaushalt lebenden Kinder. Andere nahestehende Personen wurden damit ausgeschlossen.

Der OGH hielt diese Einschränkung für unzulässig. Nach dem allgemeinen Mietrecht können auch andere nahe Angehörige zum Mitgebrauch berechtigt sein. Dazu können insbesondere Personen gehören, denen nach dem Tod des Hauptmieters ein gesetzliches Eintrittsrecht zustehen könnte.

Betriebskosten müssen klar geregelt sein

Besonders praxisrelevant sind die Aussagen zu Betriebs- und Nebenkosten. Vermieter dürfen Kosten nicht durch pauschale oder unklare Vertragsformulierungen beliebig auf Mieter überwälzen.

Der OGH untersagte unter anderem eine Klausel, die Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben lediglich in „analoger Anwendung“ der mietrechtlichen Vorschriften verrechnen wollte. Für Verbraucher muss schon beim Vertragsabschluss ausreichend klar erkennbar sein, welche Kosten tatsächlich auf sie zukommen können.

Vorsicht bei Indexklauseln

Auch eine Wertsicherungsklausel für den Hauptmietzins wurde als unzulässig beurteilt. Problematisch war unter anderem, dass sie bei ungünstigster Auslegung Preissteigerungen aus einem Zeitraum vor Abschluss des konkreten Mietvertrags erfassen konnte. Zudem war nicht ausreichend klar, welcher Ersatzindex gelten sollte, falls der vereinbarte Verbraucherpreisindex nicht mehr veröffentlicht wird.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Indexanpassung automatisch unwirksam ist. Entscheidend sind der genaue Wortlaut, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und die konkrete Berechnung.

Was Mieter jetzt kontrollieren sollten

Mieterinnen und Mieter sollten insbesondere folgende Punkte ihres Vertrags prüfen:

1. Betriebs- und Nebenkosten: Ist eindeutig aufgezählt, welche Kosten verrechnet werden dürfen?
2. Mietzinserhöhungen: Ist die Indexklausel verständlich, nachvollziehbar und an einen klar bestimmten Ausgangswert gebunden?
3. Kaution: Wird auch die Kaution automatisch wertgesichert oder erhöht?
4. Reparaturen: Werden umfangreiche Erhaltungs- oder Reparaturpflichten pauschal auf den Mieter übertragen?
5. Wohnungsrückgabe: Muss unabhängig vom tatsächlichen Zustand immer der „frühere Zustand“ hergestellt werden?
6. Mitbewohner und Angehörige: Beschränkt der Vertrag die Nutzung der Wohnung auf einen sehr engen Personenkreis?
7. Mängel: Drohen laut Vertrag Rechtsverluste, wenn Mängel nicht sofort in einem bestimmten Protokoll festgehalten werden?

Nicht eigenmächtig Zahlungen einstellen

Eine unzulässige Vertragsklausel ist grundsätzlich nicht verbindlich. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass Mieter laufende Zahlungen ohne nähere Prüfung einstellen oder bereits bezahlte Beträge in jedem Fall zurückverlangen können.

Ob ein Rückforderungsanspruch besteht, hängt unter anderem vom konkreten Vertrag, der Art der Zahlung und möglichen Verjährungsfristen ab. Betroffene sollten daher zunächst Unterlagen und Abrechnungen sichern und den Vertrag bei der Arbeiterkammer, einer Mieterorganisation oder einer Rechtsanwältin beziehungsweise einem Rechtsanwalt prüfen lassen.

Für wen gilt die Entscheidung?

Das Urteil erging in einem Verbandsverfahren über konkrete Formularmietverträge im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Es ist deshalb kein pauschales Urteil über jeden österreichischen Mietvertrag. Die rechtlichen Grundsätze zur Transparenz und zur gröblichen Benachteiligung sind jedoch auch für andere vorformulierte Verbraucherverträge von großer praktischer Bedeutung.

Fundstelle: OGH 29.09.2026, 6 Ob 113/25y
Offizielle Quelle: Zusammenfassung des Obersten Gerichtshofs
Volltext: Entscheidung im RIS

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine rechtliche Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.